經營性土地、房地產評估收集資料的總結

時間：2023-03-15 19:21:37 總結我要投稿

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關于經營性土地、房地產評估收集資料的總結

　　總結是對取得的成績、存在的問題及得到的經驗和教訓等方面情況進行評價與描述的一種書面材料，它能夠使頭腦更加清醒，目標更加明確，讓我們一起來學習寫總結吧。總結你想好怎么寫了嗎？以下是小編幫大家整理的關于經營性土地、房地產評估收集資料的總結，僅供參考，大家一起來看看吧。

關于經營性土地、房地產評估收集資料的總結

　　在我們日常評估工作中，收集材料是我們正確評估的基礎。一宗地由毛地、場地平整、開始施工、在建工程到開發完成經歷多個階段，在不同階段，評估需要收集不同的材料。收集材料錯誤或者不全，往往導致我們需要第二次或第N次與客戶進行溝通來索取資料，也導致了客戶對我們的評價會降低。

　　如何準確全面收集材料，筆者在工作中作出一點總結，不足之處，請多多指正。

　　一、毛地階段

　　毛地是指已完成土地使用批準手續（包括土地使用權出讓手續），具有“三通”或者條件更完備的其他設施，但未進行動遷和拆遷的可用于建設的土地。宗地內存在建筑物或其他附屬物，并可能存在權屬瑕疵。估價師在評估此類用地時，應明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農田面積，并計算拆遷成本。

　　收集資料：企業法人營業執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點、委托方對未拆遷狀況的說明。委托方在委托說明中應明確一下內容：宗地內的建筑物及構筑物是否完成拆遷、拆遷補償款是否已經補償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農田面積，需需支付的拆遷補償款估算總額，及評估時設定的開發水平、規劃等。

　　評估方法：①市場比較法a.以毛地作為比較案例，與待估案例進行比較b.以凈地作為比較案例，比準后扣除拆遷及場地平整成本②假設開發法。在假設開發法評估時，應在開發周期和銷售周期中考慮拆遷時間，并在前期費用中扣除拆遷成本。

　　另外，在銀行抵押時，現狀為毛地的業務最好不要接。因為毛地在處置時，權屬存在瑕疵，很難處置。當然，可以做估價對象在設定條件下的咨詢價格，前提是委托方出具委托說明。

　　二、凈地階段

　　凈地指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

　　在此階段，企業可能有規劃局批復的規劃總平面圖。規劃總平面圖能夠詳細說明待估宗地將來開發完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規劃總平面圖要比規劃設計要點更加詳細。只有收集更準確的資料，才能更準確的把握評估價格。

　　因此，本階段收集材料：企業法人營業執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點，規劃總平面圖（在企業已經取得的情況下）。

　　三、開始施工階段

　　開發商由開始取得一宗地到開發完成，依次取得下列證件：《建設用地規劃許可證》（規劃局辦理）→《建設用地批準書》（國土局辦理））→《國有土地使用證》（國土局辦理）→《建設工程規劃許可證》（規劃局辦理）→《建設工程施工許可證》（建設局辦理）→《商品房預（銷）售許可證》（房產局辦理）。

　　規劃材料取得時間越近，其準確性就越高。在開始施工階段，開發商已經取得《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等，《建設工程規劃許可證》已明確規定了每幢建筑的建筑面積（地上和地下）、建筑用途，要比規劃總平面圖的法律性、準確性更強。

　　因此，本階段收集材料：企業法人營業執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點，規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。另外，若建設工程規劃許可證尚未領全，則以規劃總平面圖為準。

　　四、在建工程階段

　　根據規定，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，即可領取商品房預（銷）售許可證。此階段，開發商若已領取商品房預（銷）售許可證，就有存在預售可能。在建工程存在預售，則預售建筑面積及相對應的土地面積權屬已經發生轉移，轉移到商品房購買方。此時，宗地或者整個在建工程就存在多個權屬，若評估時仍然將整個估價對象視為開發商所有，則存在巨大的風險。

　　此階段，土地評估所收集材料：企業法人營業執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點，規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、委托方對樓盤銷售狀況的說明。委托方對樓盤銷售狀況的說明中應包含是否銷售、已銷售建筑面積計建筑面積所對應的土地面積。

　　此階段，在建工程評估所需要的材料：委托方營業執照、整個小區具體情況介紹或樓書、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預（銷）售許可證、工程進度表（經委托方蓋章）、商品房銷售窗口表（經委托方蓋章）、樓盤交付標準、設計要點通知書及項目總平面圖、設計方案、委托方對評估建筑面積及分攤土地面積的說明。

　　五、開發完成階段

　　開發完成階段的評估可分下列幾種情況

　　1.土地評估

　　1.1對于已經開發完成的，若房屋已經領取房屋所有權證，且符合規劃，應收集以下材料：：企業法人營業執照、國有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權證。（前提：所有產權歸企業所有）

　　1.2已經開發完成，但尚未領取房屋所有權證的，收集以下材料：企業法人營業執照、國有土地使用證、規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等。（前提：所有產權歸企業所有）

　　2.房地產評估

　　房地產評估，國有土地使用證和房屋所有權證必須齊全。應收集以下材料：企業法人營業執照、國有土地使用證、房屋所有權證，有共有權證的須提供房屋共有權證。

　　在某些情況下，估計對象存在租約。租約的存在，尤其是長期租約，限定了估價對象在一定年限的收益，繼而影響估價對象的價值。因此，若估價對象存在租約，評估人員在收集材料時必須收集租賃約定書。

　　能否準確全面的收集材料，直接影響我們評估人員對估價對象的把握程度，可以體現我們評估機構的專業水平。謹記一個原則，規劃越是最近取得，其法律性就越強，影響估價對象價格程度就越高。以上是本人在日常評估工作中的一點積累，希望對大家在工作中有一點幫助。

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