關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管問(wèn)題與建議論文
一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況
我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個(gè)不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題
（一）收入的涉稅問(wèn)題
1.預(yù)售房款不能按時(shí)申報(bào)納稅。2.預(yù)收賬款不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷(xiāo)售價(jià)格或故意壓低房?jī)r(jià)。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷補(bǔ)償回遷戶(hù)有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國(guó)稅函[2010]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理。”可見(jiàn)無(wú)論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此類(lèi)補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報(bào)納稅。5.以房抵債，不作銷(xiāo)售。6.將價(jià)外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計(jì)入或少記營(yíng)業(yè)收入。
（二）成本的涉稅問(wèn)題
1.開(kāi)發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。
2.開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能?chē)?yán)格按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）的'規(guī)定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。
3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。
4.人為操縱開(kāi)發(fā)成本的列支。
三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題
（一）稅務(wù)部門(mén)的管理形式是一種事后管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒(méi)辦好、設(shè)計(jì)圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費(fèi)用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)追求利潤(rùn)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門(mén)的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過(guò)程。
（二）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門(mén)配合缺乏合力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來(lái)源于建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門(mén)，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)的信息來(lái)源不暢通。
（三）實(shí)際征管工作難以到位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，對(duì)這類(lèi)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問(wèn)題。
四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
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