買房人能否終止合同
[提要]湯先生打算在建鄴區(qū)買一套二手房，通過(guò)一家中介公司，他在6月份挑到了合適的房源，并與賣主簽訂了買賣合同，想著不久后就可以入住新家，湯先生一家都挺開(kāi)心�？墒�，事情遠(yuǎn)不是他想的那么簡(jiǎn)單，因?yàn)闇壬髞?lái)發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)原有戶口在合同約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法遷走，而且賣主不答應(yīng)退還14.6萬(wàn)元房款且中止合同。
湯先生打算在建鄴區(qū)買一套二手房，通過(guò)一家中介公司，他在6月份挑到了合適的房源，并與賣主簽訂了買賣合同，想著不久后就可以入住新家，湯先生一家都挺開(kāi)心�？墒�，事情遠(yuǎn)不是他想的那么簡(jiǎn)單，因?yàn)闇壬髞?lái)發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)原有戶口在合同約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法遷走，而且賣主不答應(yīng)退還14.6萬(wàn)元房款且中止合同，另外，中介公司又在催促他交納6800元的中介費(fèi)，湯先生郁悶不已。
買房人：戶口糾紛很頭疼。“本來(lái)遇到合適的房源挺高興的，房子品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格也算適中，于是就簽了買賣合同，可當(dāng)我第二天到派出所查了以后，才知道原來(lái)這套房屋里的戶口不是賣家的，而是原房主的，且是其因賭博而抵押的房產(chǎn)�！睖壬髞�(lái)才得知，該房產(chǎn)系賣房人5月份才購(gòu)入的。
“房子位于漢中門(mén)附近，總價(jià)約64萬(wàn)元，我先交納了14.6萬(wàn)元的首付款，買賣雙方在合同中約定，交納中款39萬(wàn)元后，會(huì)將我和家人的戶口遷入該房產(chǎn)，尾款結(jié)清后，才算完成交易。”湯先生向記者講述了大致情況。他說(shuō)，簽合同之前自己輕信了賣主承諾的“是我的戶口，一定在7月10日前遷走”，而且中介公司也說(shuō)是賣主的戶口，所以他才付了14.6萬(wàn)元的首筆款。
牽扯到的第三方戶口問(wèn)題讓湯先生很頭疼，他認(rèn)為賣房人故意隱瞞了戶口問(wèn)題而誤導(dǎo)他簽訂合同，且到合同規(guī)定的“7月10日遷出戶口”期限后，戶口問(wèn)題依然沒(méi)有解決，湯先生想與賣方中止合同但被拒。
中介方：中介也是受害者關(guān)于中介費(fèi)，湯先生給該中介公司打了6800元的欠條，但由于他想中止與賣方的交易合同，于是就拒付中介費(fèi)，中介公司對(duì)此表示很無(wú)奈。
記者連線了該中介公司高層管理人員，他認(rèn)為，簽訂合同之前，賣方堅(jiān)持承諾“戶口是自己的，而且在7月10日前遷出”，中介也是被欺瞞的一方，也是受害者。關(guān)于中介費(fèi)問(wèn)題，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為，只要買賣雙方簽訂交易合同，中介就有權(quán)拿到傭金，湯先生一直拖欠6800元的中介費(fèi)是不應(yīng)該的。
而湯先生則認(rèn)為，中介與賣方一起認(rèn)定戶口是賣房人的，且能在約定期限內(nèi)遷出，他才簽訂了合同，中介對(duì)此事負(fù)有連帶責(zé)任。為此，記者采訪了南京陶然居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司崔榮麗董事長(zhǎng)，她認(rèn)為，“中介公司一般會(huì)在買賣雙方簽合同之前告訴戶口問(wèn)題，但如果賣方故意欺詐騙取合同，那么中介和買房人都是受害者。中介公司是沒(méi)有權(quán)利去派出所查賣房人的戶口的，只有本人拿著產(chǎn)權(quán)證和身份證才能查到房子的戶口�！甭蓭煟河袡�(quán)追究賣房人責(zé)任據(jù)了解，6月19日，湯先生在交4000元押金時(shí)簽訂了三方合同，約定違約方須賠償損失1萬(wàn)元；6月24日，交14.6萬(wàn)元首付款時(shí)簽訂了買賣合同，沒(méi)有約定違約責(zé)任。
湯先生能否中止合同并討回自己的14.6萬(wàn)元呢，記者采訪了南京道多律師事務(wù)所耿曉蓉律師。律師表示，買房人將自己的戶口遷入所購(gòu)房屋，是與買房人今后能夠有效使用房屋有密切聯(lián)系的問(wèn)題之一。因此，一般情況下，房屋買賣雙方都會(huì)在房屋買賣合同中對(duì)買房人何時(shí)能夠?qū)⒆约旱膽艨谶w入所購(gòu)房屋進(jìn)行約定。
即使沒(méi)有約定，房屋的產(chǎn)權(quán)交易與被交易房屋內(nèi)戶口問(wèn)題之間的.關(guān)系依法也應(yīng)該是這樣的：1、房屋產(chǎn)權(quán)交易是一種合同行為。2、買房人將自己的戶口遷入自己購(gòu)買的房屋，是買房人附隨合同自然應(yīng)當(dāng)獲得的權(quán)益；是房屋出賣方附隨合同自然應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。所以，房屋出賣方不能及時(shí)保證買房人將戶口遷入所購(gòu)買房屋，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。
現(xiàn)在，房屋出賣方不能保證湯先生的戶口正常遷入該房屋，是房屋出賣方?jīng)]有完全履行房屋出賣義務(wù)的具體表現(xiàn)，是房屋中介方?jīng)]有完全履行中介服務(wù)內(nèi)容的具體行為。湯先生有權(quán)追究房屋出賣方相關(guān)的法律責(zé)任，有權(quán)拒付中介服務(wù)費(fèi)用。湯先生追究房屋出賣方相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利主張，應(yīng)該這樣來(lái)依法選擇自己行使權(quán)利的方式：1、要求房屋出賣方全面履行房屋出賣合同，承擔(dān)不能全面履行房屋出賣合同的違約責(zé)任或賠償責(zé)任；2、在有證據(jù)能夠證明房屋出賣方是惡意將存在不能解決戶口糾紛的房屋，基于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)而將房屋出賣給自己的情況下，湯先生有權(quán)要求解除該房屋買賣合同，討回自己的14.6萬(wàn)元并追究房屋出賣方相應(yīng)的賠償責(zé)任。
原產(chǎn)權(quán)人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發(fā)生則較難處理。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定戶籍歸公安部門(mén)管轄，所以目前法院在審理房屋糾紛中，對(duì)戶口問(wèn)題一般不作判決，僅就戶口問(wèn)題起訴的一般也不予受理。為避免出現(xiàn)上述問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確
不及時(shí)遷移的法律后果。如規(guī)定每逾期一天，按房款總額的百分之幾賠償損失等。一旦出現(xiàn)售房者延期履行或不履行的情況，購(gòu)房者便可以根據(jù)合同約定，要求賠償損失。
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