商品房預售制度是否取消

　　近日來，對于商品房預售制度是否取消受到大家的爭議，那么商品房預售制度是否取消呢?下面隨小編一起來了解下吧。

　　商品房預售制度是否取消

　　自深圳出讓龍華地塊作為試點商品房現售開始，爭論了近10年的問題再次成為業界焦點。有專家認為，商品房現售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有業內人士認為，預售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調整，而商品房現售代表了一種大方向。

　　需要注意的是，商品房預售制試點作為一項新制度如果在未來推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發展不是一帆風順的，取消商品房預售制度，誰最不樂意了?

　　承建商資金鏈將吃緊

　　據了解，商品房預售制度的“創始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經過不斷發展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

　　商品房預售制度發明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開發商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發商的融資壓力。

　　現售制度的出現，勢必將提高房地產行業的進入門檻，深圳房地產經紀行業協會研究總監徐楓認為，現售制度出現將帶來中小開發商的淘汰，不能適應未來發展，被整合和并購。

　　隨著房地產準入門檻的提升，房地產將出現強者愈強的局面，這是房地產行業走向成熟的標志。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，隨著開發商的優勝劣汰，大型企業可以通過多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。

　　徐楓表示，中國房地產存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預售制度可能出現開發商將資金壓力進一步轉嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關質檢部門對于商品房檢驗的體系還按照現有的做法執行的話，不排除未來偷工減料的情況出現。

　　土地財政更吃緊?

　　取消預售制度是對房地產市場的調控，對于房地產充分競爭的.城市，市場的自我調節能力較強。對于庫存嚴重積壓的三、四線城市來說，已被迫銷售現房，取消預售制度的影響并不大。廣州市社會科學研究院彭澎認為，推廣商品房現售制度有利于房地產市場的健康發展，對于調控制度以及三、四線去庫存有好處。實行商品房現售，開發商在原本庫存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應。

　　據《第一財經日報》報道，商品房現房銷售制度將延長開發商的周轉周期，減緩項目入市。

　　徐楓在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提到，現房銷售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對房地產預售階段的價值評估，現售制度下現房的估值與在預售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。

　　開發商門檻提高，購房者入市門檻降低，釋放一部分購房需求也對去庫存存在利好。

　　另外，彭澎提到，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現售或存在阻力，其中一個就是地方政府的土地財政問題。

　　從土地招拍掛階段開啟商品房現售，一定程度上減少了土地市場的競爭壓力，一些實力和資金能力較弱的開發商被拒之門外，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。

　　地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足，以土地轉讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為，被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。

　　徐楓表示，在經濟發達地區土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴重依賴土地財政的城市來說，現售制度需要經歷一個微妙的博弈過程。

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　　預售制度起源于香港，且有相關法律規定

　　商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發的門檻。這個制度最早出現在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續開花。

　　1994年，中國內地出臺《城市房地產管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

　　顯然，預售制度有其存在的歷史性和合理性。

　　預售證的目的：為開發商也為購房者

　　大部分的媒體報道中對預售制度的解讀均體現在開發商身上，認為這必然是降低了開發商資金門檻，加速了開發商建設中的資金周轉，提高資金使用率。這顯然是一部分，而且這確實是政府在引進此政策在開發商品房初期，鼓勵開發商開發房地產項目的初衷。

　　但是預售證制度的實施更是為了購房者。有個別的讀者可能又要跺腳罵人了，但是睜開眼睛理性的看看你身邊的房地產項目，現房銷售什么價格，期房銷售什么價格，期房價格是不是遠遠低于現房價格。預售證制度的出現讓購房者可以在期房期間購買商品房，并在6-12個月之后的獲得現房。用6-12個月時間，少付10萬塊，為什么不呢。

　　預售證對房價的影響

　　1.預售制度讓項目自身價格呈現由低往高走的趨勢

　　預售制度讓項目在定價上考慮期房和現房的區別，有一個價格落差，隨著園區的成熟和建筑的完工，價格也隨之上漲，項目前期購房者變成第一批的項目價格受益者。

　　1.預售制度拉低了市場整體房價水平

　　前面說到預售制度讓房地產項目價格由低往高走，那么就不難理解市場上房地產項目一方面為了體現價格競爭力，一方面為了快速實現項目回款，90%的項目均會考慮在預售制度下來后馬上入市銷售。如此一來，整體市場上房價水平就是期房的房價水平，期房的房價顯然低于現房房價，間接的拉低了市場上實際房源價值的整體房價水平。

　　如果預售制度取消了，將造成哪些影響

　　1.房價最少暴漲20%

　　預售制度取消之后，開發商的資金要求更高，且長時間的開發讓銀行利息成本加大，這作為開發成本的一部分必將平攤到房價，房價必然上漲;且由原先的期房銷售變成現房銷售，房價也將上漲，兩大因素導致市場房價水平最少上漲20%。

　　2、開發商銷售熱情減退

　　如果預售制度取消，那么開發商將在建設開發完房源之后才能進行銷售，那么就非常容易出現一個現象，定價太高銷售困難，開發商仍然沒有銷售熱情。因為開發完畢后無資金壓力，現房在售無所謂何時銷售完成，均不影響本項目的投資回報收益，導致開發商現場銷售熱情減退，長期控盤，造成社會資源浪費。

　　把房價上漲的原因落到預售制度上是不公平的，同樣的房源，房源的價值是體現在現場上還是期房上，顯然是現房。那么如果沒有預售制度了，你購買的房源那就是現房，必然是現房的價格，價格必然是比現在期房的價格貴的，預售制度的出現恰恰是把房價給降低了。

　　所以，鐘老師認為說取消預售制度的人都是目光短淺之人，取消預售制度一方面不能降低房價，反而拉高房價。并不是單純的預售制度取消就沒有投機性炒房團，也許你認為前期購房者就是投機炒房客，就是這輪客戶把把項目房價給炒高了。但是通過前面的分析你應該明白了項目從預售期到現房銷售期確實會存在房價落差。任何人都想用更低的價格買到更高的價值，他們正好實現你的愿望罷了，這批項目前期的購房者，是用比常人更長遠的、獨到的眼光和見解選擇了具有高性價比的樓盤。